L’avenir de la ville ? Vastes chantiers !

« Les opérateurs immobiliers privés dans les projets d’aménagement :
enjeux et conséquences d’une production urbaine intégrée »

Compte-Rendu de la présentation de la thèse de  Paul Citron, doctorant en aménagement et urbanisme à l’Université Paris I – Panthéon-Sorbonne et vice-président de l’association Plateau Urbain.

[Le compte-rendu de ce Mercredi Singulier est rédigé par Pierre Chanel Kilama]

Si les clés de nos villes sont confiées à de grands opérateurs privés, quelles en seront les conséquences dans nos vies minuscules ? Telle est la question que nous a posée Paul Citron, après dix-huit mois d’enquête de terrain dans le milieu très fermé des grands promoteurs immobiliers.

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Les opérateurs immobiliers privés gagnent du terrain

Prenons d’abord la mesure de la réalité dans le secteur. Aujourd’hui, l’urbanisme et l’immobilier sont en pleine mutation. Les pouvoirs publics et les collectivités n’ont tout simplement plus assez de fonds pour financer ces grands projets urbains qui représentent l’avenir de nos villes : sans parler de leur déficit de compétences techniques.

Depuis la loi du 20 juillet 2005, le marché de l’aménagement urbain a été ouvert à la concurrence des opérateurs privés. Les principaux intéressés ne sont autres que les grands promoteurs, des sociétés qui achètent des terrains pour y construire logements, bureaux, commerces et les vendre au meilleur prix, avant même le début des travaux. Dans un contexte qui leur est favorable, les opérateurs privés sont désormais en position de force.

D’un urbanisme public de planification à une production urbaine privée, intégrée et par projets

Conséquence de l’affaiblissement des acteurs publics : l’urbanisme de planification à grande échelle et à long terme laisse de plus en plus la place à un mode de production de la ville par projets immobiliers privés. Ainsi, les opérateurs privés ont remporté l’accès à de plus en plus de projets et à plus grande échelle, passant de la production de simples bâtiments  à des macro-lots et même, à des quartiers entiers !

Or, afin de rentabiliser ces projets, les opérateurs privés ne se cantonnent pas à un simple rôle de promoteurs. Plutôt que de multiplier les acteurs aux différentes étapes de la production, les grands opérateurs immobiliers étendent l’éventail de leurs compétences à la construction, aux travaux publics, à l’expertise, en amont comme en aval, et parfois à la gestion. Cette stratégie d’internalisation limite les pertes causées par la multiplication des acteurs, des contrats et des transactions entre eux, ce qui permet de sécuriser les marges et d’asseoir le pouvoir des grands opérateurs. Mais, attendez une minute : si une même entité assure tous les métiers, y compris la gestion, l’expertise, et que les collectivités n’ont pas même les moyens d’y opposer de contre-expertise, où sont les garde-fous ?

Capitalisme immobilier peut-il rimer avec responsabilités sociales et environnementales ?

Autre danger, d’un point de vue éthique : les opérateurs privés héritent également, par extension, de nombreuses responsabilités qui incombaient auparavant aux pouvoirs publics, telles que l’aménagement de l’espace public, le maintien de la mixité sociale et culturelle des quartiers, ou encore du respect des enjeux de développement durable. Et c’est tout le fond du problème posé par Paul Citron, lors de ce Mercredi Singulier.

Car le souci premier d’un promoteur immobilier n’est-il pas, avant tout, de rentabiliser son investissement et générer la meilleure plus-value possible ? Pas sûr que cet impératif soit compatible avec les responsabilités sociales et environnementales à l’échelle d’un quartier, d’une ville. Mais ce serait sans doute tirer des conclusions hâtives, au risque de basculer dans une vision trop manichéenne des choses. Après tout, en matière d’urbanisme social et environnemental, les pouvoirs publics sont loin, bien loin d’être innocents.

Le modèle new-yorkais

Mais alors, ne nous dirigeons-nous pas, une fois de plus, vers un modèle américain ? Prenons l’exemple de New-York. Là-bas, les promoteurs immobiliers sont très puissants, depuis longtemps. Néanmoins, la configuration et la culture dans le secteur sont très différentes. À New-York, l’intermédiaire entre les opérateurs et les élus est assuré par des bureaux d’étude indépendants, pour éviter les conflits d’intérêts. Il y a une grande transparence et une forte médiatisation des grands projets immobiliers. Mais si je vous dis que les grands opérateurs immobiliers financent les campagnes municipales des futurs élus…

IMG_0949À New-York, les grands opérateurs sont de grandes familles, de puissants acteurs locaux, non cotés en bourse. La pré-commercialisation des logements sur plans est interdite et les investissements sont colossaux, à long-terme. La prise de risque est donc maximale, tout comme les plus-values engrangées. En France, au contraire, les promoteurs veulent sortir le plus vite possible du jeu. Ils sont cotés et les capitaux, plus volatiles. Ici, les promoteurs investissent peu  en fonds propres et n’ont pas accès au financement des banques avant d’avoir pré-commercialisé environ  40% des logements. Leurs investissements se font à moyen terme et brassent aussi énormément d’argent, mais génèrent des marges bien moindres que leurs collègues américains.

Les clés de la ville

La ville de demain ? Cette grande question avait été posée lors de notre dernière interview de Plateau Urbain, nouvel acteur indépendant du secteur immobilier, porteur de l’espoir d’un autre avenir possible pour nos villes, recycleur de lieux inutilisés en espaces de vie hybrides, promoteur de l’économie circulaire et de l’itinérance urbaine. En face, il existe déjà en France ces îlots grillagés, ces quartiers privatisés, qui ne présagent rien de bon si la tendance venait à se généraliser, ce que certains opérateurs privés ou leurs investisseurs n’auront aucun scrupule à promouvoir.

Quoi qu’il en soit, lors de ce Mercredi Singulier, grâce à ses précieux travaux, Paul Citron nous a permis de mieux comprendre la réalité et les enjeux de l’urbanisme et du secteur immobilier d’aujourd’hui. Cette redéfinition des rôles dans la production et la gestion de la ville, au profit des grands opérateurs privés, ne sera pas sans conséquence sur nos quartiers, et donc, nos vies. Les clés de la ville sont à vendre. Si personne ne veillait, maintenant ses portes ouvertes, ses espaces publics, quel serait l’avenir de la cité ? Vastes chantiers ! À double tour.

PCK

Pierre Chanel Kilama

fondateur de Textaz.com développe une nouvelle forme d’écriture créative et collaborative : le Co-Writing. Texteur tout terrain, il met sa plume au service des Studios Singuliers et s’évertue à connecter celles des autres. 

 

 

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